Desde este mes, enero de 2025, los compradores de la primera vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) cuentan con un importante alivio fiscal gracias a la eliminación del Impuesto de Sellos para propiedades de hasta $205.332.000, equivalentes a aproximadamente 166.000 dólares al tipo de cambio libre. La medida, que se implementa a través de las leyes 6.805 y 6.806, modifica el Código Fiscal y la Ley Tarifaria porteña, permitiendo a los beneficiarios un ahorro del 3,5% del valor de la propiedad, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
Esta iniciativa tiene como objetivo principal facilitar el acceso a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y busca reactivar el mercado inmobiliario en un contexto de crisis económica e inflación. Sin embargo, la posibilidad de replicar esta exención en otras provincias enfrenta desafíos debido a las diferencias legislativas y fiscales en cada jurisdicción.
¿Cuánto ahorran los compradores?
Para operaciones que cumplan con los requisitos de exención, los compradores se benefician de un ahorro significativo. Por ejemplo, en la adquisición de una vivienda valuada en el máximo permitido ($205.332.000), el comprador evitará pagar $7.186.620, que corresponde al 3,5% del valor del inmueble.
Según Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de CABA, esta medida representa un alivio considerable para el público medio, el segmento más afectado por las restricciones crediticias y la pérdida del poder adquisitivo. “Este incentivo fiscal será de gran ayuda para quienes tienen los números justos para comprar su primer hogar”, afirmó.
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Limitaciones y desafíos de la medida
A pesar de su impacto positivo en CABA, extender esta política al resto del país presenta obstáculos importantes. El Impuesto de Sellos es una potestad local, lo que significa que cada provincia debe decidir de forma autónoma si implementa o no una exención similar.
Florencia Fernández Sabella, tributarista del estudio LFS Tax, destacó las diferencias recaudatorias entre las provincias, subrayando que CABA mantiene una tasa del 3,5% para propiedades fuera del margen exento, una de las más altas del país. En contraste, la provincia de Buenos Aires aplica una alícuota del 2%.
“Mientras no exista una coordinación fiscal a nivel nacional, el impacto de estas medidas seguirá siendo desigual. Fijar mínimos no imponibles o incentivos específicos sería clave para reducir las disparidades regionales”, sostuvo Fernández Sabella.
Cómo afecta el Impuesto de Sellos al mercado inmobiliario
El Impuesto de Sellos, que originalmente tenía un propósito vinculado al acceso a la justicia, se ha convertido en una herramienta de recaudación que incrementa los costos de transacciones económicas como ventas, alquileres y contratos de prenda. Según Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) en declaraciones para Infobae, este gravamen encarece las operaciones y afecta a toda la economía porque no es recuperable.
“Eliminar o reducir este impuesto podría dinamizar no solo la compra de viviendas, sino también sectores estratégicos como el de alquileres comerciales, que hoy enfrentan una carga impositiva elevada debido al impacto del IVA y otros tributos acumulativos”, explicó Pantano.
Los escribanos, agentes clave en la implementación
Como parte de la regulación, los escribanos actuarán como agentes de retención y verificación del cumplimiento de los requisitos para acceder a la exención del Impuesto de Sellos. Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, sugirió que sería ideal ajustar regularmente la base imponible por el tipo de cambio, dado que la mayoría de las operaciones inmobiliarias en Argentina se pactan en dólares.
Además, algunos especialistas proponen revisar otros impuestos vinculados al mercado inmobiliario, como el IVA sobre servicios comerciales y el Impuesto a las Ganancias en la venta de propiedades. Según Fernández Sabella, este último genera problemas significativos cuando los valores no se actualizan, afectando la rentabilidad de empresas y particulares.
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Proyecciones y mirada al futuro
Aunque la exención del Impuesto de Sellos en CABA es un avance importante, los especialistas coinciden en que no será suficiente para transformar el mercado inmobiliario. Reformas más amplias, como unificar criterios fiscales entre provincias o eliminar tributos acumulativos, serán necesarias para fomentar un crecimiento sostenido.
Según Moretti, “estas medidas son un paso en la dirección correcta, pero deben complementarse con una revisión más profunda del marco fiscal. Reducir impuestos acumulativos y establecer incentivos claros para inversiones podría ser la clave para reactivar el sector”.