El debate sobre si es mejor comprar una vivienda con un crédito hipotecario o alquilar es una de las principales decisiones financieras que enfrentan las personas. En el contexto actual de la economía argentina, con la reaparición de los créditos hipotecarios y la modificación en las reglas del mercado de alquileres, la respuesta no es sencilla. A continuación, analizamos los costos y beneficios de cada opción para determinar qué alternativa es más conveniente en el largo plazo.
El regreso de los créditos hipotecarios en Argentina
Después de varios años de casi total ausencia, los créditos hipotecarios volvieron al mercado financiero desde el año pasado. Actualmente, 24 bancos lanzaron nuevas líneas de préstamos para la compra de viviendas, lo que reactivó las operaciones inmobiliarias. Durante 2024, se otorgaron créditos por un total de 830 millones de dólares, con un pico en diciembre de 240 millones de dólares, la cifra más alta desde 2018.
Sin embargo, la recuperación del crédito hipotecario no está exenta de desafíos. A comienzos de 2025, varios bancos aumentaron la Tasa Nominal Anual (TNA), lo que elevó el costo de los préstamos. En promedio, las tasas actuales oscilan entre el 3 y el 14 por ciento anual, dependiendo de la entidad financiera y del perfil del solicitante.
La mayoría de estos créditos están ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), lo que significa que las cuotas mensuales se actualizan según la inflación. Esto permite acceder a una cuota inicial baja, pero con el riesgo de que el monto a pagar aumente significativamente con el tiempo.
El mercado de alquileres tras la derogación de la Ley
El mercado de alquileres en Argentina también experimentó cambios importantes en los últimos meses. La derogación de la Ley de Alquileres el 29 de diciembre de 2023 generó una mayor oferta de propiedades y una desaceleración en la suba de precios.
Entre los principales cambios se destacan:
- Un aumento del 190 por ciento en la oferta de propiedades en alquiler en Buenos Aires durante 2024.
- Una desaceleración en el incremento de los precios de publicación, con una suba interanual del 39,7 por ciento en enero de 2025, la más baja desde 2020.
- Nuevas condiciones contractuales que permiten acuerdos libres entre las partes, con contratos generalmente de dos años y ajustes trimestrales o cuatrimestrales según la inflación.
En cuanto a costos, los alquileres promedio en Buenos Aires en febrero de 2025 son los siguientes:
- Monoambiente de 40 metros cuadrados: 474.633 pesos mensuales.
- Dos ambientes de 50 metros cuadrados: 566.025 pesos mensuales.
- Tres ambientes de 70 metros cuadrados: 761.505 pesos mensuales.
Comparación de costos: crédito hipotecario vs. alquiler
Para analizar qué opción es más conveniente, se comparan dos casos concretos en Buenos Aires.
Ejemplo 1: Crédito hipotecario vs. alquiler en Palermo
- Compra de departamento de dos ambientes (40 metros cuadrados):
- Precio: 125.000 dólares (137.500.000 pesos tomando un dólar a 1.171 pesos).
- Crédito solicitado: 109.781.250 pesos (financiación del 80 por ciento).
- Cuota inicial de crédito UVA a 30 años con tasa del 6,5 por ciento: 693.892 pesos mensuales, ajustados por inflación.
- Alquiler de una unidad similar:
- Precio mensual: 610.098 pesos, con ajustes trimestrales según la inflación.
En este caso, alquilar es un 12 por ciento más barato que pagar la cuota del crédito.
Ejemplo 2: Crédito hipotecario vs. alquiler en Paternal
- Compra de departamento de tres ambientes (70 metros cuadrados):
- Precio: 150.000 dólares (165.000.000 pesos).
- Crédito solicitado: 132.000.000 pesos.
- Cuota inicial de crédito UVA a 30 años con tasa del 6,5 por ciento: 695.000 pesos mensuales.
- Alquiler de una unidad similar:
- Precio mensual: 721.900 pesos.
En este caso, comprar es un 4 por ciento más barato que alquilar.
Factores clave para la decisión
Más allá de los costos iniciales, existen otros factores a considerar al elegir entre comprar con crédito o alquilar.
- Estabilidad laboral y capacidad de pago
- Un crédito hipotecario representa un compromiso a largo plazo de hasta 30 años.
- El alquiler ofrece mayor flexibilidad, especialmente para quienes no tienen ingresos estables.
- Riesgo inflacionario
- Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que puede aumentar considerablemente el valor de la cuota.
- El alquiler también sube, pero con ajustes más espaciados y previsibles.
- Ahorro inicial necesario
- Para obtener un crédito se necesita entre un 20 y un 25 por ciento del valor de la propiedad como anticipo.
- Para alquilar, solo se requiere el depósito y el primer mes de alquiler.
- Objetivos a largo plazo
- Comprar con crédito permite construir patrimonio con el tiempo.
- Alquilar brinda mayor flexibilidad para cambiar de ubicación o reducir costos en momentos de crisis.
Conclusión: ¿qué conviene más?
No existe una respuesta única para todos los casos. La decisión entre alquilar o comprar con crédito hipotecario dependerá de la situación financiera, los objetivos personales y la tolerancia al riesgo inflacionario de cada persona.
Conviene comprar si:
- Se cuenta con ingresos estables que permitan afrontar la cuota y sus aumentos.
- Se desea invertir a largo plazo en una propiedad propia.
- Se tiene el ahorro inicial necesario para acceder al crédito.
Conviene alquilar si:
- Se busca mayor flexibilidad y menor compromiso financiero.
- No se dispone del ahorro necesario para la entrada de un crédito.
- Se prefiere evitar el riesgo de endeudarse en un contexto inflacionario.
La clave para tomar la mejor decisión es analizar cada caso particular, evaluar las proyecciones económicas y, de ser posible, consultar a un especialista financiero antes de asumir un compromiso a largo plazo.
