Adquirir una vivienda con un crédito hipotecario implica varios pasos legales y administrativos, entre ellos la escritura de compra-venta y la constitución de la hipoteca. En este proceso, el escribano juega un papel clave, ya que garantiza la seguridad jurídica de la operación. Sin embargo, no siempre es claro quién lo elige, quién asume sus costos y qué puntos revisar antes de firmar.
Quién elige al escribano en una operación con crédito hipotecario
En una compra inmobiliaria con financiamiento intervienen dos actos jurídicos diferentes, cada uno con su propio escribano:
- Escritura de compra-venta: el comprador tiene derecho a elegir al escribano que se encargará de este trámite. Su función es revisar el estado legal del inmueble, certificar la titularidad, verificar la ausencia de deudas y asegurar que la escritura se realice sin inconvenientes.
- Escritura de hipoteca: en este caso, el escribano es designado por el banco, ya que la entidad financiera debe garantizar que la vivienda quede correctamente hipotecada como respaldo del préstamo.
Esta división de roles está regulada por la Ley 25.093 y la Ley 404 de la Ciudad de Buenos Aires, que garantizan el derecho del comprador a designar su propio escribano para la escritura traslativa de dominio.
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Costos del escribano: quién paga y cuánto
Los honorarios y gastos notariales varían según la operación:
- Escritura de compra-venta:
- Los honorarios del escribano suelen representar hasta el 2% del valor del inmueble.
- En caso de una primera vivienda de hasta $205 millones, en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra exenta del Impuesto de Sellos, lo que reduce los costos fiscales.
- Además, se debe considerar el costo de certificados e impuestos asociados a la operación.
- Escritura de hipoteca:
- Los costos notariales de este trámite suelen rondar el 1% del valor de la propiedad.
- En algunos casos, este gasto es asumido por el banco, dependiendo de las condiciones del crédito.
- Sobre el excedente del monto exento, el Impuesto de Sellos es del 3,5%, dividido en partes iguales entre comprador y vendedor (1,75% cada uno).
Qué revisar antes de firmar la escritura
El escribano elegido por el comprador tiene la responsabilidad de asegurar que la operación se realice sin riesgos legales. Para ello, debe:
- Verificar el estado jurídico del inmueble:
- Que el vendedor sea el titular registrado.
- Que la propiedad no tenga hipotecas previas, embargos o inhibiciones.
- Que los impuestos y expensas estén al día.
- Revisar la documentación del crédito:
- Que las cláusulas del préstamo hipotecario sean claras y cumplan con la normativa vigente.
- Que los plazos de pago, tasas de interés y condiciones de cancelación anticipada estén correctamente especificados.
- Controlar los plazos y tiempos de entrega:
- Coordinar con el escribano del banco para evitar demoras.
- Anticipar posibles inconvenientes administrativos que puedan retrasar la operación.
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Importancia de una correcta elección del escribano
Contar con un escribano de confianza es clave para evitar problemas legales y económicos. Su función no se limita a “dar fe” de la operación, sino que también debe:
- Acompañar al comprador desde la reserva de la propiedad hasta la firma final.
- Revisar cada antecedente del inmueble para asegurar que no haya inconvenientes futuros.
- Coordinar con la entidad bancaria para garantizar que el proceso sea ágil y transparente.
Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la reactivación de los créditos hipotecarios ha impulsado más de 1.000 operaciones mensuales. En este contexto, es fundamental que los compradores conozcan sus derechos y participen activamente en el proceso de escrituración.
