El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) muestra señales claras de recuperación. Tras varios años de caída en los precios y una baja en la actividad de compra-venta, el 2024 cerró con un aumento significativo en la demanda, impulsado por la reactivación del crédito hipotecario. Esta mayor accesibilidad a la financiación está teniendo un impacto directo en el valor del metro cuadrado, que ya refleja subas de hasta un 8% en diversos barrios.
Con este panorama, quienes buscan adquirir una propiedad deben considerar una serie de factores clave para asegurar una inversión inteligente y rentable.
El aumento del valor del metro cuadrado
El repunte de la actividad inmobiliaria se traduce en una apreciación del valor del metro cuadrado, sobre todo en ciertos barrios. Según informes de consultoras como Reporte Inmobiliario y Zonaprop, el precio promedio de cierre de operaciones en el último trimestre de 2024 se ubicó en USD 1.700 por metro cuadrado, aunque con importantes variaciones según la zona y el tipo de unidad.
Para los departamentos usados, los valores oscilan entre USD 2.000 y USD 2.200 por m², mientras que las unidades a estrenar registran precios entre USD 1.400 y USD 1.500, reflejando los costos crecientes de construcción. En los proyectos en pozo, los valores parten desde USD 2.500 y pueden llegar hasta USD 4.000 en barrios más demandados.
La recuperación es evidente en la mayoría de los barrios, con algunas zonas mostrando incrementos de hasta 12% anual. Un caso particular es Puerto Madero, donde el metro cuadrado alcanza los USD 5.819 en propiedades usadas y USD 6.697 en las nuevas. En el otro extremo, barrios como Villa Lugano y Villa Riachuelo siguen ofreciendo opciones más accesibles, con precios desde USD 1.000 en viviendas usadas y USD 1.550 en las a estrenar.
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Factores a considerar antes de comprar una propiedad
1. Ubicación y potencial de revalorización
El primer aspecto a analizar es la ubicación de la propiedad. Barrios como Palermo, Belgrano, Caballito y Villa Urquiza siguen siendo altamente demandados por su conectividad, infraestructura y calidad de vida. En tanto, zonas emergentes como Villa Crespo y Colegiales presentan oportunidades de inversión con gran potencial de crecimiento.
Según Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers: “Toda la ciudad sigue ofreciendo oportunidades de compra, pero los barrios en desarrollo representan un atractivo adicional para inversores”, afirmó en declaraciones para Infobae.
2. Tipo de inmueble: usado vs. a estrenar
La elección entre una propiedad nueva o usada es clave. Los departamentos a estrenar suelen ofrecer mejores condiciones estructurales, amenities y menores costos de mantenimiento inicial, pero tienen un valor de entrada más alto. En contraste, las viviendas usadas pueden representar oportunidades de negociación y costos más accesibles, aunque requieren evaluaciones técnicas para evitar gastos en refacciones.
3. Presupuesto y financiamiento hipotecario
El acceso al crédito hipotecario se convirtió en un factor determinante para la reactivación del mercado. Las hipotecas divisibles, que permiten financiar parcialmente una compra y sumar aportes progresivos, están facilitando operaciones en el segmento de clase media.
Las tasas de interés han bajado, y se espera que durante 2025 la cantidad de operaciones con crédito hipotecario se triplique, según datos recientes de Infobae. Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, señaló que “los compradores están comenzando a aprovechar las nuevas condiciones bancarias, lo que acelera las ventas y eleva los valores del mercado”.
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Variaciones según el tipo de unidad
El comportamiento del mercado también varía según el tamaño de la propiedad. Los departamentos de tres ambientes lideraron la apreciación interanual con un aumento del 19,67%, seguidos de los monoambientes (9,61%) y las unidades de dos ambientes.
Estos últimos siguen siendo los más vendidos, ya que combinan funcionalidad y demanda tanto de usuarios finales como de inversores que buscan rentabilidad en alquileres.
Oferta y perspectivas del mercado
A pesar de la revalorización de los precios, la oferta de propiedades sigue siendo amplia. Actualmente, hay cerca de 137.000 inmuebles en venta en CABA, incluyendo departamentos, casas, PH y oficinas.
El blanqueo de capitales y la estabilidad cambiaria también han favorecido la recuperación del sector. “Las perspectivas para 2025 son positivas”, afirmó Walger en Infobae, al destacar que el crecimiento de barrios como Núñez y Chacarita se debe a nuevos desarrollos y mejoras en infraestructura.
