Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, pocos pueden pagar el costo total de una casa de contado. Acá es donde entra en juego el crédito hipotecario, una herramienta financiera que permite acceder a una vivienda mediante un préstamo a largo plazo.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario es un préstamo otorgado por una institución financiera (banco, caja de ahorro, entidad gubernamental) destinado a la compra, construcción o remodelación de una vivienda. A diferencia de otros tipos de préstamos, este tiene una garantía real: la propia propiedad. Es decir, la vivienda adquirida queda como respaldo del crédito hasta que se termine de pagar la deuda.
Este tipo de financiamiento permite a las personas adquirir una propiedad sin necesidad de contar con el total del dinero de forma inmediata. En su lugar, el comprador paga una parte del valor del inmueble como enganche y el resto se cubre mediante cuotas mensuales que incluyen capital e intereses.
¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
El funcionamiento de un crédito hipotecario puede dividirse en varias etapas clave.
- Evaluación del solicitante
Antes de otorgar un crédito hipotecario, la entidad financiera evalúa la capacidad de pago del solicitante. Para ello, revisa factores como:
• Historial crediticio. Se analiza si la persona ha cumplido con pagos de otros créditos o deudas.
• Ingresos mensuales. Generalmente, se exige que el pago mensual de la hipoteca no supere entre el 30 y el 40 por ciento del ingreso neto del solicitante.
• Relación laboral. Se verifica la estabilidad en el empleo o, en caso de trabajadores independientes, la solidez de sus ingresos.
- Determinación del monto y condiciones del préstamo
Con base en la evaluación, la institución financiera determina:
• El monto máximo que se puede prestar.
• El plazo del crédito, que suele variar entre 10 y 30 años.
• La tasa de interés, que puede ser fija, variable o mixta.
• El enganche mínimo requerido, que suele ser del 10 al 30 por ciento del valor de la propiedad.
- Firma del contrato y otorgamiento del crédito
Una vez aprobado el crédito, se firma un contrato donde quedan establecidas las condiciones del préstamo. En este documento se detallan aspectos clave como:
• Monto total del crédito.
• Plazo de pago.
• Tasa de interés aplicada.
• Consecuencias del incumplimiento de pagos.
A partir de este momento, el comprador comienza a pagar sus cuotas mensuales.
- Pago del crédito y amortización
El pago del crédito se realiza mediante cuotas mensuales que incluyen:
• Capital. Parte del dinero prestado que se va devolviendo con cada pago.
• Intereses. Costo del crédito que cobra la entidad financiera.
• Seguros y otros gastos. Algunas hipotecas incluyen seguros de vida o de daños, que protegen al deudor y a la propiedad.
Existen diferentes esquemas de amortización, es decir, formas en las que se distribuyen los pagos a lo largo del tiempo. Los más comunes son:
• Sistema de cuota fija. La mensualidad se mantiene estable durante todo el crédito.
• Sistema de cuota variable. La cuota puede cambiar según la tasa de interés aplicada.
• Sistema de pagos crecientes. Al inicio las cuotas son más bajas, pero aumentan con el tiempo.
- Liberación de la hipoteca
Cuando el deudor ha pagado el crédito en su totalidad, la propiedad queda libre de gravamen. En ese momento, se realiza el trámite de cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad.
¿Qué pasa si no se paga el crédito hipotecario?
Si una persona deja de pagar su crédito hipotecario, la institución financiera puede tomar medidas como:
1. Cobro de intereses moratorios, lo que encarece la deuda.
2. Renegociación de la deuda, en algunos casos, para evitar el embargo.
3. Proceso de ejecución hipotecaria, donde el banco puede quedarse con la propiedad y venderla para recuperar el dinero prestado.
Por esta razón, es fundamental asegurarse de contar con la capacidad de pago antes de solicitar un crédito hipotecario.
Ventajas y desventajas de un crédito hipotecario
Ventajas
-Permite comprar una casa sin pagarla de contado.
-Plazos largos que hacen accesibles las cuotas mensuales.
-Posibilidad de mejorar la vivienda o invertir en bienes raíces.
• Algunos créditos ofrecen beneficios fiscales.
Desventajas
– Se paga un monto mayor debido a los intereses.
– Es un compromiso financiero a largo plazo.
-En caso de incumplimiento, se puede perder la vivienda.
